Vermieter darf Eigenleistung nach Drittunternehmerangebot abrechnen

Immer wieder sind die Betriebskosten Streitgegenstand zwischen Vermietern und Mietern. Dies insbesondere wenn der Vermieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung Eigenleistungen zur Abrechnung bringt. Dies war auch im nunmehr vom Bundesgerichtshof mit Urteil vom 14.11.2012 zum Az.: VIII ZR 41/12 entschiedenen Fall so. Der Vermieter hatte die Positionen „Gartenpflege“ und „Hausmeister“ durch eigenes Personal erbracht. Er hatte hierfür in die Abrechnung die Nettokosten eines von ihm eingeholten Angebotes eines Drittunternehmens eingestellt. Dieser Berechnung widersprach der Mieter und zahlte nur einen anteiligen Betrag.

Das Amtsgericht gab zunächst dem Mieter Recht in dem es entschied, dass es dem Vermieter verwehrt sei auf Basis des Angebotes eines Drittunternehmens abzurechnen. Dieses Urteil wurde durch das Landgericht Köln aufgehoben was nunmehr durch den Bundesgerichtshof bestätigt ist.nbspnbspnbspnbspnbspnbspnbspnbspnbspnbspnbspnbspnbspnbspnbspnbspnbspnbspnbsp

Bereits seit längerer Zeit herrscht in der Rechtsprechung der Obergerichte die Rechtsansicht vor, dass die auch hier vom Vermieter gewählte Abrechnungsart zulässig sei.

Gemäß § 1 Abs. 1 Satz 2 Betriebskostenverordnung kann der Vermieter durch ihn oder eigenes Personal erbrachte Leistungen nach den fiktiven Kosten (ohne Umsatzsteuer) abrechnen, die bei Erbringung der Leistung durch einen Dritten entstanden wären.

Diese gesetzliche Regelung dient der Vereinfachung der Abrechnung für den Vermieter. Sie steht nicht nur dem privaten Vermieter zur Verfügung der seine eigene Arbeitskraft einsetzt, vielmehr können auch institutionelle Eigentümer, die diese Leistung durch ihre Arbeitnehmer oder durch unselbständige Einheiten erbringen, nach den Kosten abrechnen, die bei Beauftragung eines Dritten entstanden wären. Hierbei können insbesondere Streitigkeiten der Mietparteien darüber vermieden werden, inwieweit vom Vermieter eingesetzte eigene Arbeitskräfte mit umlagefähigen oder nicht umlagefähigen Aufgaben betraut waren und wie diese Kosten voneinander abzugrenzen sind. Für den schlüssigen Vortrag der fiktiven Kosten reicht es aus, ein detailliertes Angebot eines Drittunternehmens über die anfallenden Arbeiten vorzulegen. Hierbei muss es sich jedoch um das günstigste von mehreren eingeholten Angeboten handeln. Es darf sich hierbei auch nicht um „gefälligkeitshalber bescheinigte Kosten“ handeln. Bei dieser Abrechnungsart kann der Vermieter u. U. auch höhere Kosten geltend machen, als ihm selbst tatsächlich durch Einsatz eigenen Personals oder der eigenen Person entstanden sind.

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