Umlage der Betriebskosten muss nach tatsächlicher Personenzahl erfolgen

Der Vermieter einer Wohnung kann bei vereinbarter Umlage der Betriebskosten nach Personenzahl nicht auf das amtliche Einwohnermelderegister zurückgreifen, um die Belegung des Hauses zu ermitteln. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 23.01.2008, Az.: VIII ZR 82/07, entschieden.

Eine Umlage von Betriebskosten nach Kopfzahl setzt deshalb voraus, dass der Vermieter die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen feststellt. Dass dies mit einem höheren Aufwand und mit gewissen tatsächlichen Schwierigkeiten verbunden sein kann, vermag laut BGH daran nichts zu ändern.

Die klagende Gemeinde ist Vermieterin einer von der Beklagten gemieteten Wohnung. Die Parteien vereinbarten die Umlage bestimmter Betriebskosten, u. a. Kaltwasserverbrauch und Müllabfuhr, nach der Kopfzahl der Mietparteien. Mit der Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2004 errechnete die Klägerin eine Nachforderung zu ihren Gunsten. Die für die Verteilung maßgebliche Personenzahl hatte die Klägerin an Hand eines Melderegisters ermittelt. Mit der Klage hat sie eine Betriebskostennachzahlung sowie die Feststellung verlangt, dass sie die Betriebskosten anhand derjenigen Personenzahl verteilen könne, die sich aus dem amtlichen Einwohnermelderegister für die jeweilige Abrechnungsperiode ergäbe, soweit eine Verteilung von Betriebskosten nach Personenanzahl vereinbart sei.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes komme es hierauf jedoch nicht an, da die Anzahl der Bewohner maßgeblich sei, die die Wohnung tatsächlich benutzen. Das Einwohnermelderegister sei keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von (wie hier) 20 Wohnungen. Die in einem solchen Haus stattfindende beachtliche Fluktuation spiegelt sich laut BGH nicht oder nur unzureichend im Einwohnermelderegister wider.

Hinweis: Als Vermieter sollten Sie daher die Mieter dazu auffordern, zu erklären, mit wie viel Personen die jeweilige Wohnung innerhalb eines bestimmten Abrechnungszeitraumes belegt war.
Als Mieter sollten Sie im Falle von nach Personenzahl umzulegenden Betriebskosten genau auf die tatsächliche Anzahl von Nutzern der Mietsache im jeweiligen Abrechnungszeitraum achten.