Mieter muss Umlage nicht geschuldeter Betriebskosten in der Abrechnung rügen

Zu den Einwänden gegen eine Abrechnung des Vermieters über Vorauszahlungen für Betriebskosten, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monates nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen muss, gehört nach einer Entscheidung des BGH vom 10.10.2007, Az.: VIII ZR 279/06, auch der Einwand, dass es für einzelne, nach § 556 Abs. 1 BGB grundsätzlich umlagefähigen Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehle.

Der Kläger ist Vermieter einer vom Beklagten gemieteten Wohnung. Der Mietvertrag enthielt im einzelnen genannte Betriebskosten, die durch Vorauszahlung und Abrechnung auf den Mieter umgelegt werden. Weiter heißt es im Mietvertrag, dass unter die Betriebskosten die in der Anlage aufgeführten Kosten fallen sollen. In der Anlage 2 sind in der Aufstellung der Betriebskosten die in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 BV bezeichneten Kosten als Betriebskosten genannt. Der Kläger hat den Beklagten die Mietkostenabrechnung für die Jahre 2000 bis 2003 übersandt. Sämtliche Abrechnungen enthalten u. a. die Positionen Kabelanschluss, Haus- und Gartenpflege, Versicherung sowie Strom allgemein. Der Kläger macht auf Grund der Abrechnung eine Nachforderung in Höhe von 1.052,27 € geltend. Der Beklagte wendet ein, die Abrechnung enthalte Positionen, deren Umlage mietvertraglich nicht vereinbart worden sei und verlangt widerklagend die Rückzahlung eines Teiles der geleisteten Betriebskostenvorschüsse für die Jahre 2000 bis 2003.

Der Kläger kann nach Auffassung des BGH keine Betriebskostennachzahlung beanspruchen, weil es an einer vertraglichen Vereinbarung hierfür fehlt. Die Parteien hätten im Mietvertrag lediglich eine Übernahme derjenigen Betriebskosten durch den Mieter vereinbart, die in ihm im einzelnen aufgeführt sind. Dazu zählen nicht die Kosten für den Kabelanschluss, für Haus- und Gartenpflege, Versicherung sowie für Allgemeinstrom. Durch die jahrelang beanstandungslose Hinnahme der Nebenkostenabrechnung des Vermieters, welche diese Kosten einbezogen hatten, sei keine stillschweigend Vereinbarung über die Umlage der in den jeweiligen Abrechnungen enthaltenen Betriebskosten zu Stande gekommen.

Umgekehrt ist nach Auffassung des BGH auch der Vermieter nicht zur Rückzahlung an den Mieter verpflichtet. Dieser sei mit Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2001 und 2002 gemäß § 556 Abs. 3 S. 5 und 6 BGB ausgeschlossen. Nach diesen Vorschriften obliegt es dem Mieter, dem Vermieter bis zum Ablauf des 12. Monates nach Abrechnung mitzuteilen, ob er Einwendungen erhebt. Nach Ablauf der Frist könnte er Einwendungen grundsätzlich nicht mehr geltend machen. Durch den Einwendungsausschluss solle - ebenso wie durch den Nachforderungsausschluss für den Vermieter gem. § 565 Abs. 3 S. 3 BGB - erreicht werden, dass in absehbarer Zeit nach einer Betriebskostenabrechnung Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche besteht. Die insoweit beabsichtigte Befriedigungsfunktion wäre nicht gewährleistet, wenn nicht nach Ablauf der Einwendungsfrist auch Streitigkeiten darüber ausgeschlossen werden, ob die Abwälzung einzelner Betriebskostenarten auf den Vermieter vereinbart worden ist oder nicht. Vom Einwendungsausschluss würden deshalb auch solche Einwendungen erfasst, die darauf beruhen, dass es für einzelne, nach § 556 Abs. 1 BGB grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehlt. Ein Wertungswiderspruch zu § 556 Abs. 1 BGB bestehe in diesem Fall nicht.