Unwirksamkeit starrer Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Geschäftsraummietverhältnissen

Der BGH hat in seiner für die Praxis sehr bedeutenden Entscheidung vom 08.10.2008 (XII ZR 84/06) festgestellt, dass auch in Mietverträgen über Gewerberäume eine formularmäßig enthaltene Klausel zur Verpflichtung des Mieters zu Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan unwirksam ist. Eine Abschwächung der Klausel, die den Mieter verpflichtet, erforderliche Schönheitsreparaturen je nach Abnutzungszustand vorzunehmen, scheidet wegen dem Verbot der geltungserhaltenden Reduktion aus. Somit geht das Risiko der Unwirksamkeit der Klausel zu Lasten des Vermieters als Verwender und bedeutet für ihn die volle Belastung mit dem Renovierungsaufwand.

Damit hat der BGH an die Wirksamkeit einer formularmäßigen Überbürdung dieser Verpflichtung auf den Geschäftsraummieter dieselben Maßstäbe angelegt, wie im Falle der Übertragung auf den Wohnraummieter. Der Grund für die Anwendung der §§ 305 ff. BGB liegt hier nicht – wie sonst - im Schutz des wirtschaftlich und sozial Schwächeren, sondern vielmehr im Informations- und Motivationsgefälle zwischen Verwender und Kunden. Auch für den Unternehmer als Mieter lohnt es sich i. d. R. nicht, Geld und Zeit zu investieren, um durch Verhandlungen eine Änderung der Klausel zu erreichen oder etwa andere Anbieter zu finden, die den Vertrag mit günstigeren Bedingungen abschließen würden. Insofern besteht eine mit Wohnraummietern vergleichbare Interessenlage.

Der BGH hält zwar den unternehmerisch tätigen Geschäftsraummieter für allgemein geringer schutzbedürftig, stellt aber zugleich fest, dass auch ein „erfahrener gewerblicher Mieter“ nicht davon ausgehen müsse, Schönheitsreparaturen nach starren Fristen ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Räume durchführen zu müssen.

Ob dieses Ergebnis auch dann interessengerecht ist, wenn nicht wie vorliegend ein Änderungsschneider, sondern ein geschäftserfahrener Angehöriger der freien Berufe als Mieter beteiligt ist, ist fraglich und noch offen.