Auch Gewerberaumvermieter muss Kaution insolvenzfest anlegen

Wie das Kammergericht Berlin mit Urteil vom 09.09.2013 zum Aktenzeichen: 8 U 254/12 befand, ist die Regelung des § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB, wonach der Vermieter im Falle der Vereinbarung einer Mietsicherheit diese von seinem Vermögen getrennt und insolvenzsicher anzulegen hat, auch auf Gewerberaummietverhältnisse anzuwenden.

Diese Verpflichtung endet nicht bevor der Vermieter über die Kaution abgerechnet hat. Hat der Mieter, wie im zur Entscheidung anstehenden Falle, eine Bürgschaftskaution geleistet, hat diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr nur Sicherungs- sondern auch Verwertungsfunktion. Ebenso wie bei der Barkaution darf der Vermieter beim beendeten Mietverhältnis grundsätzlich auf die verpfändete Forderung zugreifen. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Abrechnung über seine noch offenen Forderungen aufstellt und diese von der Kaution abzieht.

Greift der Vermieter wie im vorliegenden Fall auf die Bürgschaftskaution zu ohne zugleich abzurechnen, verwandelt er die Bürgschaftskaution nicht etwa in eine Barkaution sondern verleibt sich fremdes Geld, das ihm jedenfalls ohne Abrechnung nicht zusteht, jedenfalls dann ein, wenn er dieses nicht durch Anlage auf einem gesonderten Konto von seinem Vermögen getrennt hält. Der Mieter hat in einem solchen Fall gegen den Vermieter einen Bereicherungsanspruch gem. § 812 Abs. 1 BGB. Diesem Bereicherungsanspruch steht aber gem. § 390 BGB ein Zurückbehaltungsrecht des Vermieters entgegen.

Der Vermieter hat nämlich im Gegenzug, so lange das Mietverhältnis noch nicht abgewickelt ist, gegen den Mieter einen Anspruch auf erneutes Stellen einer Barkaution und hat daher seinerseits ein Zurückbehaltungsrecht.