Kündigung wegen Verweigerung der Modernisierungsduldung zulässig

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 15.04.2015 zum Az. VIII ZR 281/13 entschieden, dass der Vermieter einen Wohnraummieter nicht zunächst auf Duldung von Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten verklagen muss, sondern wegen einer vertragswidrigen Verweigerung der geschuldeten Duldung ohne weiteres die fristlose Kündigung erklären kann.

Im zugrunde liegenden Fall kam es in der Wohnung des Beklagten zu Hausschwammbefall. Die Mieter zogen deshalb zunächst in ein Hotel, um der Vermieterin die Durchführung von Notmaßnahmen zu ermöglichen, anschließend zogen sie zurück in die Wohnung. Im April 2011 kündigte die Vermieterin weitere Arbeiten zur Schwammsanierung an und verlangte erneuten Zutritt zur Wohnung, den die Mieter nicht gewährten. Im Juni 2011 kündigte daher die Vermieterin das Mietverhältnis außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich, mit der Begründung, die Mieter hätten ihr trotz mehrmaliger Aufforderung den Zutritt zur Wohnung und die Durchführung der Instandsetzungsarbeiten verweigert.

Daneben hatte die Vermieterin eine einstweilige Verfügung zur Duldung der Vornahme der Arbeiten gegenüber den Mietern erfolgreich betrieben.

Ungeachtet dessen verfolgte sie ihr Räumungsbegehren weiter. Der Bundesgerichtshof gab ihr hierbei recht. Anders als noch die Vorinstanzen, welche einen Vorrang einer Duldungsklage gegen die Mieter angenommen hatten, bestätigte der Bundesgerichtshof, dass eine Kündigung wegen Verletzung vertraglicher Duldungspflichten nicht erst dann in Betracht kommt, wenn der Mieter gegen rechtskräftig titulierte Duldungspflichten verstoßen habe. Würde man dieser Auffassung folgen, so wäre es dem Mieter möglich, rechtmäßige Instandsetzung für Modernisierungsmaßnahmen, zu deren Duldung er verpflichtet ist, weil an ihnen der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat, für einen unabsehbaren Zeitraum hinauszuzögern, ohne die Konsequenzen tragen zu müssen.

Dadurch könne beim Mieter geradezu ein Anreiz entstehen, sich den baulichen Maßnahmen zumindest zeitweise zu widersetzen. Der beklagte Mieter handelte auch schuldhaft, ein gegebenenfalls eingetretener Rechtsirrtum geht zu seinen Lasten und ist daher unerheblich.